Asunnon myyntivoittoveron laskeminen

Olet täällä

Facebookjaa Twittertwiittaa

Asunnon pitkään jatkuneen omistuksen ja vuokrauksen jälkeen monelle asunnon myyjälle voi tulla yllätyksenä, että sitä myytäessä saattaa joutua maksamaan myyntivoittoveroa. Tässä artikkelissa kerromme, milloin myyntivoittoveroa tulee maksaa, miten sen määrä lasketaan ja mitä vähennyksiä myyntivoitosta on mahdollista tehdä. Lisäksi sivuamme myös myyntitappion laskemista ja sen vähennysoikeutta verotuksessa.

Milloin asunnon myyntivoittoveroa tulee maksaa?

Oman vakituisessa käytössä olevan asunnon voi myydä ilman veroseuraamuksia, mikäli molemmat alla olevista ehdoista täyttyvät yhtäaikaisesti:

  • Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta.
  • Olet itse tai joku perheestäsi on vakituisesti asunut asunnossa omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta. Perheeseen lasketaan mukaan puoliso ja alaikäiset lapset.

Jälkimmäisessä vaatimuksessa on tärkeää huomata ehto ”yhtäjaksoisesti”. Päivänkin lyhytaikainen vuokraus kesken kahden vuoden asumisen katkaisee yhtäjaksoisuuden, jolloin kahden vuoden laskenta-aika alkaa alusta. On myös hyvä tiedostaa, ettei kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen tarvitse olla tapahtunut juuri ennen asunnon myyntiä, vaan se voi olla vuosienkin takaa. Siten esimerkiksi alun perin omaan käyttöön hankitun ja sittemmin vuokralle siirtyneen asunnon voi jälkeenpäin myydä ilman myyntivoittoveroa, mikäli on asunnon oston jälkeen tai jossain omistuksen vaiheessa asunut, tai joku perheenjäsenistä on asunut, siinä vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti.

Mikäli edellä mainitut ehdot eivät täyty, tulee asunnon luovutusvoitosta eli myynnistä saadusta voitosta maksaa pääomatuloveroa. Myytäessä asunto tappiolla, voi luovutustappion vähentää kyseisen verovuoden luovutusvoitoista. Vapaa-ajan asunnon myynnistä maksetaan sitä vastoin aina myyntivoittoveroa tai sen myyntitappio voidaan vähentää verotuksessa pääomatuloista.

Asunnon myyntivoitto: remonttikulut ja muut vähennykset

Laskettaessa voiton tai tappion määrää tulee asunnon myyntihinnasta vähentää asunnon ostohinnan ja mahdollisen varainsiirtoveron lisäksi voiton hankkimiskulut, kuten välityspalkkiot ja toimitusmaksut. Myös asunnon mahdolliset remonttikulut voi vähentää asunnon myyntihinnasta. Remonttikuluja vähennettäessä ei ole merkitystä sillä, onko kyseessä ollut vuosikorjaus vai asunnon perusparannus. Mikäli asunto on saatu lahjaksi tai perinnöksi, voi myyntihinnasta vähentää lahjaverotuksessa tai perintöverotuksessa käytetyn verotusarvon.

Miten myyntivoittovero lasketaan?

Myyntivoittoveron laskemiseen on kaksi tapaa. Ensimmäinen on edellä mainittu kaava eli asunnon myyntihinta – ostohinta – mahdollinen varainsiirtovero – voiton hankkimiskulut kuten välityspalkkiot, toimitusmaksut sekä remontointikulut = verotettava myyntivoitto/vähennettävä myyntitappio. Toinen tapa myyntivoiton laskemiseen on ns. hankintameno-olettama. Siinä asunnon myyntihinnasta vähennetään ostohinnan ja voitonhankkimiskulujen sijaan ns. hankintameno-olettama. Hankintameno-olettama on 20 % asunnon myyntihinnasta, mikäli on omistanut asunnon alle 10 vuotta. Jos asunnon on omistanut yli 10 vuotta, on hankintameno-olettama 40 % asunnon myyntihinnasta. On tärkeää huomata, että hankintameno-olettamaa käytettäessä asunnon myyntihinnasta ei voi enää vähentää sen ostohintaa ja voiton/tappion hankkimiskuluja, vaan se vähennetään sellaisenaan.

Paljonko asunnon myyntivoittovero on?

Asunnon myyntivoitosta maksetaan veroa pääomatulojen veroprosentin mukaan eli 30 000 euroon saakka 30 % ja sen ylittävältä osalta 34 %.

Miten maksan asunnon myyntivoittoveron?

Asunnon myyntivoittoveron maksamiseen kannattaa hakea ennakkoveroa OmaVero:sta tai toimittamalla Verohallintoon lomakkeella laskelma luovutusvoitosta tai -tappiosta. Ennakkoveroa voi hakea verotuksen valmistumiseen asti. Veron viivästysseuraamuksilta välttyäkseen hakemuksen tulee olla Verohallinnossa viimeistään luovutusvuoden loppuun mennessä.

Kannattaako minun käyttää hankintameno-olettamaa vai asunnon ostohinnan ja voiton hankkimiskulujen vähennystä?

Se, kumpaa tapaa asunnon myyntivoittoveron laskemiseen kannattaa käyttää, riippuu luonnollisesti asunnon osto- ja myyntihinnasta sekä voiton/tappion hankkimiskuluista. Alla oleva esimerkki hahmottaa muuttujia.

Esimerkki myyntivoittoveron laskemisesta

Pekka osti kerrostalokaksion 2011 ja asui siinä vuoden ennen kuin muutti uuteen kotiin ja laittoi kaksionsa vuokralle. Vuonna 2020 Pekka päätti myydä asunnon. Suotuisan arvokehityksen sekä Pekan tekemän remontin ansiosta asunnon velaton hinta kohosi 100 000 euron ostohinnasta 200 000 euron myyntihintaan yhdeksässä vuodessa. Koska Pekka ei ollut asunut asunnossaan kahta vuotta yhtäjaksoiseksesi, tulee hänen maksaa myyntivoitostaan veroa.

Pekka ei ollut ensiasunnon ostaja, joten hän maksoi asuntoa ostaessaan 2 % varainsiirtoveroa eli 2000 €. Kiinteistönvälittäjän palkkio asunnon myynnistä oli puolestaan 4 % myyntihinnasta eli 8 000 €. Lisäksi Pekka käytti remontoidessaan 20 000 € tarvikkeisiin ja ulkopuoliseen työhön voiton hankkimiskuluina. Täten ensimmäistä laskukaavaa käyttäen Pekan verotettavan myyntivoiton suuruus tulisi olemaan: myyntihinta – ostohinta – mahdollinen varainsiirtovero – voiton hankkimiskulut eli: 200 000 € - 100 000 € - 2000 € - 28 000 € = 70 000 €.

Mikäli Pekka taas käyttäisi hankintameno-olettamaa, joka olisi 20 % asunnon myyntihinnasta Pekan omistettua asunnon alle 10 vuotta, olisi verotettavan myyntivoiton suuruus 200 000 € * 20 % = 40 000 €. Pekan kannattaisi tässä tapauksessa siis käyttää hankintameno-olettamaa, josta hän maksaisi veroa 30 % 30 000 €:n saakka sekä sen ylittävältä osata 34 %. Eli siis Pekka maksaisi veroa 30 000 € * 30 % + 10 000 € * 34 % = 12 400 €. Ensimmäistä laskukaavaa käyttäen Pekan pääomavero asunnon myyntivoitosta olisi 30 000 € * 30 % + 40 000 € * 34 % = 22 600 € eli yli 10 000 euroa enemmän.

Mikäli Pekka taas möisi asunnon samaan hintaan vuonna 2022 eli 11 vuoden asumisen jälkeen, olisi hänen hankintameno-olettamansa 40 % asunnon myyntihinnasta eli 200 000 € * 40 % = 80 000 €. Tässä tapauksessa taas hänen kannattaisi käyttää myyntivoiton verotukseen ensimmäistä laskukaavaa eli myyntihinta – ostohinta – mahdollinen varainsiirtovero – voiton hankkimiskulut.

Esimerkki myyntitappion laskemisesta

Maija osti pienen omakotitalon vuonna 2011 ja asui siinä puolitoista vuotta, kunnes muutti töihin ulkomaille ja vuokrasi omakotitalonsa. Vuonna 2020 Maija päätti myydä omakotitalonsa. Alueen asuntojen arvokehitys on kuitenkin ollut negatiivinen ja asunto kärsi myös vuokrauksessa huomattavaa kulumista. Vuonna 2011 Maija maksoi asunnostaan 120 000 euroa ja 2020 vuonna möi sen 100 000 euron hintaan.

Koska Maija ei ehtinyt asua asunnossaan kahta vuotta, voi hän vähentää myyntitappion pääomatulojen verotuksessa. On huomattava, että mikäli Maija olisi asunut asunnossaan yli kaksi vuotta yhtäjaksoisesti, ei hän saisi vähentää myyntitappiota pääomatuloista, sillä asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaa.

Maijan myyntitappio on: 100 000 € - 120 000 € - 4 000 € (varainsiirtovero 4 % kiinteistöä ostettaessa) – 4 800 € (kiinteistönvälittäjän palkkio 4 % asuntoa myytäessä) = 28 800 euroa. Hän voi vähentää tämän tappion verotuksessa sekä luovutusvoitoista että muista pääomatuloista, muttei kuitenkaan ansiotuloista. Mikäli Maijalle ei ole lainkaan luovutustappiota pääomatuloista kaupantekovuonna tai niitä on vähemmän kuin 28 800 euroa, Verohallinto vähentää luovutustappion pääomatuloista seuraavan viiden vuoden ajan.

Jäikö kysyttävää? Ota yhteyttä alla olevalla lomakkeella ja autamme mielellämme kaikissa asunnon myyntiin, ostoon tai vaihtoon liittyvissä kysymyksissä.

Etunimi *
Sukunimi *
Postinumero *
Puhelin *
Vapaa viesti