Kategoriat Ideoita asumiseenKirjoitettu

Asunnon myyntivoittoveron laskeminen

Asunnon myyntivoittoveron laskeminen

Milloin myyntivoittoveroa tulee maksaa, miten sen määrä lasketaan ja mitä vähennyksiä myyntivoitosta on mahdollista tehdä?

Oman vakituisessa käytössä olevan asunnon voi myydä ilman veroseuraamuksia, mikäli molemmat alla olevista ehdoista täyttyvät samanaikaisesti:

  • Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta.
  • Olet itse tai joku perheestäsi on vakituisesti asunut asunnossa omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta. Perheeseen lasketaan mukaan puoliso ja alaikäiset lapset.

Jälkimmäisessä vaatimuksessa on tärkeää huomata ehto ”yhtäjaksoisesti”. Lyhytaikainen vuokraus kesken kahden vuoden asumisen katkaisee yhtäjaksoisuuden, jolloin kahden vuoden laskenta-aika alkaa alusta. On myös hyvä tiedostaa, ettei kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen tarvitse olla tapahtunut juuri ennen asunnon myyntiä, vaan se voi olla vuosienkin takaa. Siten esimerkiksi alun perin omaan käyttöön hankitun ja sittemmin vuokralle siirtyneen asunnon voi jälkeenpäin myydä ilman myyntivoittoveroa, mikäli on asunnon oston jälkeen tai jossain omistuksen vaiheessa asunut, tai joku perheenjäsenistä on asunut, siinä vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti.

Mikäli edellä mainitut ehdot eivät täyty, tulee asunnon luovutusvoitosta eli myynnistä saadusta voitosta maksaa pääomatuloveroa. Myytäessä asunto tappiolla, voi luovutustappion vähentää kyseisen verovuoden luovutusvoitoista. Vapaa-ajan asunnon myynnistä maksetaan sitä vastoin aina myyntivoittoveroa tai sen myyntitappio voidaan vähentää verotuksessa pääomatuloista.

Asunnon myyntivoitto: remonttikulut ja muut vähennykset

Laskettaessa voiton tai tappion määrää tulee asunnon myyntihinnasta vähentää asunnon ostohinnan ja mahdollisen varainsiirtoveron lisäksi voiton hankkimiskulut, kuten välityspalkkiot ja toimitusmaksut. Myös asunnon mahdolliset remonttikulut voi vähentää asunnon myyntihinnasta. Remonttikuluja vähennettäessä ei ole merkitystä sillä, onko kyseessä ollut vuosikorjaus vai asunnon perusparannus. Mikäli asunto on saatu lahjaksi tai perinnöksi, voi myyntihinnasta vähentää lahjaverotuksessa tai perintöverotuksessa käytetyn verotusarvon.

Miten myyntivoittovero lasketaan?

Myyntivoittoveron laskemiseen on kaksi tapaa. Ensimmäinen on edellä mainittu kaava eli asunnon myyntihinta – ostohinta – mahdollinen varainsiirtovero – voiton hankkimiskulut kuten välityspalkkiot, toimitusmaksut sekä remontointikulut = verotettava myyntivoitto/vähennettävä myyntitappio. Toinen tapa myyntivoiton laskemiseen on ns. hankintameno-olettama. Siinä asunnon myyntihinnasta vähennetään ostohinnan ja voitonhankkimiskulujen sijaan ns. hankintameno-olettama. Hankintameno-olettama on 20 % asunnon myyntihinnasta, mikäli on omistanut asunnon alle 10 vuotta. Jos asunnon on omistanut yli 10 vuotta, on hankintameno-olettama 40 % asunnon myyntihinnasta. On tärkeää huomata, että hankintameno-olettamaa käytettäessä asunnon myyntihinnasta ei voi enää vähentää sen ostohintaa ja voiton/tappion hankkimiskuluja, vaan se vähennetään sellaisenaan.

Paljonko asunnon myyntivoittovero on?

Asunnon myyntivoitosta maksetaan veroa pääomatulojen veroprosentin mukaan eli 30 000 euroon saakka 30 % ja sen ylittävältä osalta 34 %.

Miten maksan asunnon myyntivoittoveron?

Asunnon myyntivoittoveron maksamiseen kannattaa hakea ennakkoveroa OmaVero:sta tai toimittamalla Verohallintoon lomakkeella laskelma luovutusvoitosta tai -tappiosta. Ennakkoveroa voi hakea verotuksen valmistumiseen asti. Veron viivästysseuraamuksilta välttyäkseen hakemuksen tulee olla Verohallinnossa viimeistään luovutusvuoden loppuun mennessä.

Kannattaako minun käyttää hankintameno-olettamaa vai asunnon ostohinnan ja voiton hankkimiskulujen vähennystä?

Se, kumpaa tapaa asunnon myyntivoittoveron laskemiseen kannattaa käyttää, riippuu luonnollisesti asunnon osto- ja myyntihinnasta sekä voiton/tappion hankkimiskuluista. 

Ajankohtaista

Huoneistokeskuksen tuoreimmat asuntomarkkinakatsaukset ja tiedotteet

Lue lisää