Jakamaton kuolinpesä asunnon myyjänä – mitä pitää huomioida?

Olet täällä

Facebookjaa Twittertwiittaa

Kuolinpesän asunnon myynti vaatii osaamista. Myyntiä varten on hankittava riittävä asiakirjaselvitys ja huomioitava esimerkiksi verotusseikat. Asiantuntevaa välittäjää käyttämällä varmistetaan, että myynti sujuu ongelmitta.

Kuolinpesän osakkaiden selvittäminen

Kuolinpesän osakkaat hallitsevat yhdessä pesän omaisuutta. Näin ollen myös kuolinpesän omistaman asunnon myynti ja välitystoimeksiannon tekeminen edellyttävät osakkaiden yksimielistä päätöstä. Ensimmäinen askel omaisuuden myynnissä onkin siis pesän osakkaiden selvittäminen.

Kuolinpesässä voivat olla osakkaina eloon jäänyt puoliso, perilliset sekä yleistestamentinsaajat. Useimmiten leski on kuolinpesän osakas avio-oikeuden perusteella. Tällöin leski ei ole perillinen eikä peri vainajan omaisuutta. Avio-oikeuteen perustuva kuolinpesän osakkuus päättyy, kun lesken ja kuolinpesän välillä on toimitettu jäämistöositus. Vain tilanteessa, jossa vainajalta ei jäänyt rintaperillisiä, on eloon jäänyt puoliso vainajan lakimääräinen perillinen.

Perillisten selvittäminen tapahtuu hankkimalla vainajasta katkeamaton sukuselvitys. Käytännössä tilataan siis virkatodistukset niistä seurakunnista tai maistraateista, joissa vainaja on ollut kirjoilla 15 ikävuodesta eteenpäin. Myös kuolleista perillisistä on tilattava vastaavat sukuselvitykset, jotta saadaan selville heidän sijaansa tulevat perilliset. Lisäksi kuolinpesän osakkaista tarvitaan virkatodistukset eli ns. elossaolotodistukset.

Aukoton sukuselvitys ei vielä ole riittävä selvitys kuolinpesän osakkaista. Kuolinpesässä voi nimittäin perillisten lisäksi olla osakkaana myös yleistestamentinsaajia. Perillisillä ei välttämättä ole edes tietoa vainajan jälkeensä jättämästä testamentista, vaan se paljastuu esimerkiksi vasta kun pankin tallelokeron sisältö käydään läpi perunkirjoitusta varten.  Kuolinpesän osakkaat ovatkin luotettavasti selvillä vasta perunkirjoituksen jälkeen. Näin ollen perunkirjoitus tulisi olla toimitettuna ennen asunnon välitystoimeksiannon tekemistä.

Suositeltavaa on, että perukirjan osakasluettelo vahvistetaan maistraatissa. Tällöin maistraatti tarkistaa, että kaikki pesän osakkaat on merkitty perukirjaan. Tämän jälkeen sukuselvityksen ei enää tarvitse olla perukirjan liitteenä, vaan voidaan luottaa maistraatin vahvistamaan tietoon osakasluettelon oikeellisuudesta. Yksinkertaisimmillaan sukuselvitys on vain yhden virkatodistuksen mittainen, kun taas joissakin tapauksissa se saattaa olla hyvinkin laaja ja mutkikas kokonaisuus. Tällöin maistraatin leima helpottaa kuolinpesän asioiden hoitamista huomattavasti.

Mitä muita asiakirjoja tarvitaan?

Perukirjan lisäksi voidaan tapauksesta riippuen tarvita esimerkiksi avioehto, testamentti, kuolleen osakkaan perukirja, osituskirja tai perinnönjakokirja. Lisäksi voidaan tarvita selvityksiä lakiosaperillisten lakiosista. Asiantunteva välittäjä osaa kertoa, mitkä asiakirjat milloinkin tarvitaan.

Useimmiten kuolinpesän osakkaat valtuuttavat jonkun heistä toimimaan kuolinpesän puolesta, jolloin kaikkien osakkaiden ei tarvitse olla henkilökohtaisesti läsnä esimerkiksi kaupantekotilaisuudessa. Tällöin muilta pesän osakkailta on oltava yksilöidyt valtakirjat asunnon myyntiä ja välitystoimeksiannon tekemistä varten.

Lisäksi on huomioitava lesken mahdollinen asumissuoja. Lain mukaan eloon jääneellä puolisolla on nimittäin tietyin edellytyksin oikeus pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetty asunto. Tällöin kuolinpesän omistamaa asuntoa ei voida myydä ilman lesken suostumusta, vaikka hän ei olisikaan kuolinpesässä osakkaana.

Verotusseikkojen huomioiminen

Kuolinpesän omistaman asunnon myynnistä saatu voitto on kuolinpesän verotettavaa tuloa. Luovutusvoiton tai -tappion määrää laskettaessa omaisuuden hankintamenoksi katsotaan perintöverotuksessa käytetty verotusarvo. Perintöverotusarvon sijaan voidaan käyttää niin sanottua hankintameno-olettamaa, jos se on verovelvolliselle eli kuolinpesälle edullisempi vaihtoehto.

Vaikka vainaja olisi eläessään käyttänyt asuntoa omana vakituisena asuntonaan, ei tätä lueta kuolinpesän hyväksi eikä kuolinpesä voi myydä asuntoa verovapaasti ns. oman asunnon myynnin verovapaussäännösten nojalla. Kuolinpesän omistaman asunnon myynnistä saatavaa voittoa pidetään verovapaana oman asunnon luovutusvoittona vain niiden perillisten laskennallista perintöosuutta vastaavalta osalta, jotka ovat vainajan kuoleman jälkeen käyttäneet asuntoa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan. Tämä sääntö koskee kuitenkin vain perillisiä, eli samaa periaatetta ei sovelleta avio-oikeuden perusteella kuolinpesän osakkaana olevan lesken osuuteen. Mikäli kuolinpesä siis myy vainajan nimissä olleen asunnon, luovutusvoitto ei ole osaksikaan verovapaa sillä perusteella, että leski on käyttänyt asuntoa vakituisena asuntonaan ja hänellä on avio-oikeus vainajan omaisuuteen.

Mikäli kyseessä on yksin vainajan omistuksessa ollut puolisoiden yhteinen koti, onkin monesti verotuksellisesti edullista suorittaa jäämistöositus lesken ja kuolinpesän välillä ennen asunnon myyntiä, ja osituksessa siirtää asunto osittain tai kokonaan leskelle. Lesken osituksessa saaman omaisuuden omistusaika lasketaan nimittäin ositusta edeltäneestä saannosta eli käytännössä siitä ajankohdasta, jolloin vainaja on hankkinut asunnon. Asumisaika puolestaan lasketaan siitä hetkestä, kun leski on muuttanut asuntoon. Verovapaan myynnin edellyttämään yhtäjaksoiseen kahden vuoden asumisaikaan luetaan siis myös se aika, jonka leski on asunut osituksessa saamassaan asunnossa ennen ositusta. Jäämistöosituksen toimittaminen ennen myyntiä voi siten johtaa merkittäviinkin verosäästöihin. 

Ota yhteyttä alueesi kiinteistönvälittäjään täällä>>

Tutustu myös muihin myyjän oppaan osioihin tästä:

Miksi valita meidät?

Tarjoamme sinulle alan parasta asiantuntijapalvelua satojen asuntokaupan ammattilaisen voimin ympäri Suomen. Välittäjistämme suurin osa on LKV-tutkinnon suorittaneita.

Meille aktiivisen ja asiantuntevan palvelun tarjoaminen on itseisarvo. Takaamme onnistuneen ja turvallisen asuntokaupan tunnistamalla asiakkaan yksilöllisen tarpeen ja tarjoamalla siihen sopivimman ratkaisun.

Tarjoamme sinulle kaikkien välittäjiemme ammattitaidon ja ostajakontaktit yhden välittäjän kautta. YhteismyyntiTM-mallimme ansiosta sinua palvelevalla välittäjällä on käytössään satojen välittäjiemme ostajaverkosto. Meillä kaikki haluavat tehdä yhdessä töitä asuntosi myymiseksi.

Haluatko kuulla lisää? Ota yhteyttä, autamme mielellämme.

Ota yhteyttä

Luitko jo nämä?